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Gene Towle no sólo es el Socio Director de Softec, consultora de proyectos inmobiliarios, además es el gurú de la mercadotecnia inmobiliaria. Los demográficos de cada país, incluso de cada ciudad, son distintos: es importante entender los comportamientos locales para invertir y desarrollar en cada lugar cumpliendo con las necesidades de sus habitantes. 

Mero Mole entrevistó a Gene sobre los hallazgos demográficos del desarrollo urbano mundial. 

1. ¿Cuáles son las tendencias de comportamiento en las ciudades contemporáneas?

Cada ciudad tiene una vocación económica. Alrededor de esa misión se debe organizar un ecosistema basado en cómo atender la actividad principal; hay ciudades que basan su economía en la agricultura y otras en la manufactura, por ejemplo. La tendencia es que de la actividad predominante desemboque el resto de la derrama económica: si una ciudad es primordialmente turística, habrá demanda de vivienda para los trabajadores. Consideremos a Cancún: su demografía y sus actividades se basan en el turismo. La ciudad se encarga de ingresar turistas, insumos y trabajadores, y después debe hacer que todo ello subsista generando viviendas, vialidades y empleos. ¿Es eficaz actualmente? 

Lo ideal en una ciudad es haberla diseñado con un “plan maestro” para prospectar un abastecimiento exitoso de servicios, transporte y mezcla de vivienda, comercio, entretenimiento y recursos naturales. 


“Las ciudades son la herramienta económica más poderosa que ha generado el ser humano.” —Gene Towle


2. ¿Cómo será la ciudad del futuro?

Las ciudades y demografías que se adapten al cambio climático van a ser las que saquen ventaja.

La gente típicamente compra su primera vivienda a los 35 años, esto significa que la población menor a 25 va a buscar vivienda en 10 o 15 años. Con este método se tiene un valor predictivo del 98% del número de viviendas que va aumentar una ciudad. Tanto China como Estados Unidos tienen su máximo de consumidores ahora, mientras que México incrementará su base hasta el 2070. En México, durante los próximos 20 años la mayor parte de la población estará trabajando y consumiendo.

Habrá ciudades que solucionen servicios con alta tecnología y conveniencia para los millennials, por ejemplo: drones y coches autónomos que se espera que reduzcan dos tercios del tráfico cuando lleguen a las ciudades.

3. ¿Cómo son los nuevos demográficos en la CDMX y qué buscan los nuevos consumidores en una ciudad?

Los millennials se están adaptando a una tendencia global de densificación demográfica.

Se dice que los millennials tienen usos de compra diferentes a las generaciones anteriores, pero se ha visto que sus costumbres son similares, por no decir iguales. Los millennials van a buscar vivienda a la misma edad que las generaciones anteriores. Lo que ha cambiado en los millennials de nuestro país es la densificación. ¿Qué significa esto? Vivir en departamentos: tener más viviendas en menos metros cuadrados. 

Un concepto héroe para lo anterior es la optimización. Londres o París son ejemplos claros: su densificación es de 300 viviendas por hectárea, lo que reduce costos en cuanto a instalaciones de luz, agua e incluso seguridad. Caso contrario a México, que ha crecido sin una planeación estratégica precisa y su densidad promedio por hectárea es de 60 viviendas. Esto genera costos cinco veces mayores. 

Los millennials van a buscar ciudades donde se maximicen sus experiencias, ciudades flexibles para el trabajo y la movilidad, con espacios públicos, experiencias y seguridad. Todo esto da vida a las ciudades. 

4. ¿Cómo es la tendencia demográfica en el interior de la república?

En nuestro país la demografía apunta a que cada hora se habitan 114 viviendas y cada vivienda tiene 2.1 trabajadores, esto nos dice que cada día se incorporan a la fuerza laboral 240 personas. Por cada vivienda necesitamos cuatro metros de área comercial. 

Según Softec, para los próximos 10 o 15 años, en la ciudad de México se van a necesitar 80 millones de metros cuadrados comerciales, 38 millones de empleos y 760 millones de metros cuadrados para albergar todos esos empleos.

Las ciudades inteligentes están comenzando a explorar nuevos modelos de urbanización y comercio. Algunas nuevas tendencias como las granjas urbanas, que sirven para abastecer de mejor forma insumos o materias primas, son ejemplos de esto.

En cuanto a alimentos y bebidas (A&B), la actividad culinaria se detona por tres factores importantes:

  • Cuando las zonas residenciales se alejan de zonas de trabajo, en las regiones corporativas o industriales aumenta la oferta de alimentos y en zonas residenciales disminuye.
  • El turismo es importante para la innovación y el aumento de la oferta gastronómica. Mientras más visitantes viajen a una ciudad, su demanda de alimentos y bebidas será mayor; por lo que es necesario generar más espacios.
  • Centros comerciales con anclas de alimentos y bebidas.  
Yolcan, CDMX.

Monterrey es un ejemplo claro: hace 20 años sólo tenía tres opciones culinarias para los que visitábamos por trabajo, y actualmente tiene un sinfín de destinos gastronómicos. Esto se debe a las dos razones mencionadas: turismo (laboral) y zonas residenciales más alejadas de los empleos.

El reto: México como ciudad inteligente 

Hoy tenemos la mayor oportunidad para transformar nuestro país. Los millennials mexicanos son el tejido sobre el cual se sustenta el crecimiento. Es clave repensar la forma y el funcionamiento de la ciudad: su economía, infraestructura, sustentabilidad, diseño y futuro. ¿Estamos a la altura del reto? 

*Nuestro mero mole es la industria de Food & Beverage (F&B).